Un chiffre brut pour commencer : près de 30 % des dirigeants français envisagent aujourd’hui d’acheter un bien immobilier via leur société. Oubliez la discrétion des années 2000 : le mouvement s’accélère, porté par la recherche de stabilité face aux secousses économiques et au besoin de protéger ses actifs professionnels.
En plaçant le bien immobilier dans le giron d’une société civile immobilière (SCI), les associés échappent à la détention en nom propre. La SAS, de son côté, s’impose pour ceux qui souhaitent intégrer l’achat immobilier à une stratégie de transmission ou d’optimisation fiscale. Les banques, elles, ne s’y trompent pas : lorsqu’une société toque à leur porte, elles réclament des garanties accrues, et certaines formes juridiques restent à l’écart de dispositifs fiscaux préférentiels habituellement réservés aux particuliers.
Les choix de structure, la rédaction des statuts et la fiscalité des loyers varient selon la forme retenue. Pour mener ce type d’opération, il faut mobiliser notaire, greffe, parfois expert-comptable. Les bénéfices potentiels ? Ils dépendent des ambitions patrimoniales et du type d’activité visé.
Acheter une maison avec sa société : pourquoi de plus en plus d’entrepreneurs franchissent le pas
La capacité d’une entreprise à acheter un bien immobilier n’est plus un mythe. Face à la volatilité des marchés financiers et à la fragilité de la trésorerie, les dirigeants cherchent à ancrer leur patrimoine dans du solide. Acquérir une maison via sa société s’inscrit dans cette logique : investir dans la pierre tout en restant cohérent avec l’objet social.
Voici les principales motivations qui poussent ce choix :
- Donner une utilité à la trésorerie d’entreprise disponible, en la transformant en investissement durable.
- Bénéficier d’une acquisition immobilière qui sert la croissance de l’activité : hébergement des équipes, valorisation de l’image de marque.
- Organiser la transmission patrimoniale via une SCI, pour une gestion souple et partagée entre associés.
SARL, SAS, SCI : chacune de ces structures peut acheter un bien immobilier, sous réserve que leurs statuts le permettent et que l’activité n’entre pas en conflit avec la détention d’actifs immobiliers. Le dirigeant peut devenir associé de la structure qui porte l’investissement. C’est alors la trésorerie de l’entreprise qui finance l’achat, soit directement, soit par le biais d’une SCI liée à la société d’exploitation. Ce mécanisme dissocie patrimoine professionnel et personnel, ce qui protège le dirigeant en cas de revers économiques.
L’achat de locaux professionnels ou de logements de fonction devient une stratégie de plus en plus courante, notamment dans les secteurs où la détention d’immobilier apporte un avantage concurrentiel. Les entrepreneurs, mieux informés des opportunités et des limites, passent à l’action pour renforcer la sécurité de leur activité et bâtir un investissement immobilier cohérent.
SCI, SAS, SARL… quelle structure choisir pour acquérir un bien immobilier ?
Le choix de la structure reste un point clé pour tout entrepreneur qui souhaite acquérir de l’immobilier par l’intermédiaire de sa société. La SCI (société civile immobilière) a la cote grâce à sa flexibilité et à sa vocation patrimoniale. Elle permet de séparer le bien du reste de l’activité commerciale. Les associés, qu’ils soient personnes physiques ou morales, détiennent des parts sociales, ce qui simplifie la gestion, la transmission et la sortie du capital. Attention toutefois : dans une SCI, la responsabilité des associés est illimitée à hauteur de leurs parts. Un aspect à ne pas négliger.
Les sociétés commerciales comme la SARL ou la SAS offrent la responsabilité limitée aux apports. Acheter un bien immobilier via une SARL ou une SAS, c’est possible, à condition que les statuts prévoient explicitement cette activité. Le cadre y est plus strict, la gestion plus formelle, mais la protection face aux créanciers attire de nombreux entrepreneurs.
La liberté statutaire de la SAS permet d’adapter la structure à la nature de chaque projet immobilier. La SARL rassure par son encadrement légal et sa compatibilité avec les PME familiales. Il est même possible pour une société d’être associée d’une SCI, créant ainsi des montages hybrides qui conjuguent souplesse et sécurité.
Avant de foncer, vérifiez que le projet s’aligne avec l’activité de la société, que la répartition des parts est claire, que la gouvernance est adaptée et que le régime fiscal est choisi en connaissance de cause. La rédaction des statuts, la structuration du capital et la nomination du gérant pèsent sur la réussite, bien au-delà de la simple signature chez le notaire.
Quelles sont les démarches incontournables pour réussir son achat immobilier via une société ?
La première étape : choisir et constituer la structure la plus adaptée à votre projet, SCI, SARL, SASU ou EURL. Cela passe par une rédaction soignée des statuts, qui doivent inclure clairement l’activité d’acquisition et de gestion immobilière. Ces statuts définissent la répartition des parts, les pouvoirs du dirigeant, et le fonctionnement de la société. Sans ces mentions, impossible d’acheter un bien immobilier par ce biais.
L’entreprise peut effectuer un apport en numéraire (somme d’argent) ou en nature (bien existant). Ce capital social permettra ensuite de solliciter un prêt immobilier auprès de la banque. Les établissements financiers examinent la solidité du dossier, la capacité d’endettement et la cohérence avec l’objet social. Un dossier complet, préparé avec l’aide d’un expert-comptable, maximise vos chances de décrocher le financement.
Puis vient le rendez-vous chez le notaire : c’est lui qui officialise l’achat. L’acte doit mentionner la société comme acquéreur et respecter les procédures du registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois le bien acquis, la société procède à la déclaration au greffe et, si besoin, à l’inscription de la cession de parts.
Ensuite, il faut mettre en place une organisation comptable sans faille : gestion des assemblées générales, suivi des flux financiers, déclaration des revenus locatifs ou des plus-values. Dès la création, pensez à vous entourer d’un professionnel pour rester en règle de la première étape jusqu’à la gestion locative ou à la revente.
Fiscalité, protection du patrimoine, transmission : les avantages à connaître avant de se lancer
La fiscalité retient souvent l’attention en premier lieu. Une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) peut amortir le bien et déduire toutes les charges d’acquisition, de gestion ou d’entretien si elles servent l’objet social. Cet amortissement, inaccessible aux particuliers, permet de réduire la base imposable et d’améliorer la rentabilité locative. Une SCI, par défaut transparente, impose ses associés à l’impôt sur le revenu (IR) sur les loyers, mais elle peut choisir l’IS pour étaler la fiscalité dans le temps ou préparer une revente.
Protéger le patrimoine professionnel et personnel reste un moteur décisif. Acheter via une structure à responsabilité limitée, SARL, SAS, EURL, c’est limiter les risques : les dettes restent cantonnées aux apports, le reste du patrimoine des associés demeure à l’abri. Pour le dirigeant, séparer immobilier professionnel et biens privés évite bien des déboires, notamment en cas de procédure ou de difficulté financière.
La transmission du patrimoine bénéficie d’un cadre juridique agile. La cession de parts sociales, fractionnable à l’envi, simplifie la succession. Plutôt que de transmettre un bien immobilier, source de tensions possibles, on transmet des parts, plus faciles à répartir. La société permet aussi d’organiser la transmission tout en conservant la gestion des actifs, grâce à des statuts adaptés.
Certains régimes autorisent la récupération de la TVA sur l’achat de locaux neufs, sous conditions strictes. Investir via une société, c’est donc s’offrir des possibilités fiscales et patrimoniales que l’acquisition en nom propre ne permet pas.
La pierre, dans les murs d’une société, devient alors un levier puissant pour l’entrepreneur qui veut bâtir sur du long terme, transmettre sans heurts et avancer, protégé, dans la tempête des affaires.
